熱點(diǎn)城市降溫樓市方式“史無前例”，南京4個(gè)月6次加碼調(diào)控
澎湃新聞?dòng)浾?計(jì)思敏
2016-10-02 06:45 來自 地產(chǎn)界
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國慶節(jié)當(dāng)天，有兩個(gè)城市在深夜宣布重啟限購。其中鄭州宣布部分區(qū)域?qū)?80平方米以下住宅進(jìn)行限購，成為全國本輪樓市調(diào)控中第二個(gè)重提限購的三線城市，分析人士稱，此舉主要為了防止炒房，同時(shí)也幫助大戶型去庫存。另外，成都也宣布實(shí)行區(qū)域性住房限購，城區(qū)范圍內(nèi)限購再次開啟。
事實(shí)上，自今年8月開始，一直到9月下旬，中國各熱點(diǎn)城市開始密集出臺(tái)樓市政策以抑制房地產(chǎn)市場不斷火爆的局面，其中部分城市政策堪稱史上最嚴(yán)，而另一些城市則相對(duì)溫和。
據(jù)澎湃新聞（www.thepaper.cn）梳理，目前，蘇州、廈門、杭州、南京、天津、鄭州、成都等城市已相繼重啟了樓市限購政策；而合肥、武漢也出臺(tái)限貸政策，北京提高房地產(chǎn)貸款門檻，其他城市包括鄭州、濟(jì)南、福州等則從提高土地供應(yīng)、控制房價(jià)上漲以及嚴(yán)懲中介抬高房價(jià)等行為一一入手。
可以發(fā)現(xiàn)，此次出臺(tái)新政多次出現(xiàn)同一城市加碼的現(xiàn)象，以鄭州為例，9月14日，鄭州是政府已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策，主要為了控制地價(jià)飆升，而僅僅過了半個(gè)月，在需求環(huán)節(jié)也開始調(diào)控。
蘇州則是在8月11日出臺(tái)新政后，9月30日加碼對(duì)房企哄抬房價(jià)進(jìn)行治理；南京更是在8月18日，9月25日，9月29日三次加碼調(diào)控。
英國《金融時(shí)報(bào)》稱，為了抑制樓市銷售，中國在地方層面上采取了多項(xiàng)“史無前例”的措施。
“房價(jià)四小龍”還有合肥未出限購
伴隨著一線城市房地產(chǎn)市場熱度的蔓延，不少二線城市的房價(jià)開始快速上漲。
按照國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年8月份，70個(gè)大中城市中有64個(gè)城市的房價(jià)上漲，其中廈門、合肥的新建商品住宅價(jià)格同比上漲超過40%；南京、福州、天津、杭州等城市的新建商品住宅價(jià)格均比去年同期上漲超過20%。
其中，由于房價(jià)上漲過快，廈門、南京、合肥、蘇州被業(yè)內(nèi)稱為“房價(jià)四小龍”。截至目前，上述四個(gè)城市中，除了合肥外，都已重啟了限購政策。
8月11日，蘇州率先發(fā)布限購政策，非蘇州本市戶籍居民家庭申請(qǐng)購買第2套住房時(shí)，需繳納1年社保，并提供相應(yīng)社保證明。同時(shí)對(duì)土地市場供應(yīng)、土地供應(yīng)條件、土地出讓競價(jià)、土地出讓理性競價(jià)及商品房價(jià)格管理等方面進(jìn)行了調(diào)整和規(guī)范。
繼蘇州之后，廈門也跟進(jìn)重啟限購。8月31日，廈門宣布執(zhí)行住房限購政策，對(duì)以下三種類型居民家庭，暫停在廈門市行政區(qū)域內(nèi)向其銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房，包括新建商品住房和存量住房（二手住房）：擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭;無法提供購房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭。
到了9月25日，南京也出臺(tái)限購政策，在主城區(qū)范圍內(nèi)，已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房和二手住房;擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房。
盡管多家官方媒體發(fā)文警示當(dāng)前房地產(chǎn)存在風(fēng)險(xiǎn)，直指最近一年的房地產(chǎn)市場似乎政策“接棒”去年上半年股市的瘋狂，但是在各地政策出臺(tái)后仍引來一大批購房者恐慌性入市。
南京4個(gè)月內(nèi)6次加碼調(diào)控
在此輪房價(jià)上漲中，以南京為首的二線城市漲勢(shì)兇猛，在樓市不斷高漲的情況下，各地政府不得不出臺(tái)多項(xiàng)組合措施。
以南京為例，其先出臺(tái)了限制地價(jià)的措施，隨后又調(diào)整了土地出讓方式產(chǎn)生了“搖號(hào)地塊”，同時(shí)要求南京分區(qū)域設(shè)置房價(jià)紅線，嚴(yán)控區(qū)域樓王。
先是在今年的5月28日，南京出臺(tái)土地“限價(jià)令”的措施，即實(shí)行土地出讓最高限價(jià)辦法，在熱點(diǎn)區(qū)域的住宅用地出讓時(shí)，由市政府設(shè)定地塊的土地出讓最高限價(jià)，對(duì)競買人報(bào)價(jià)超過最高限價(jià)的，終止土地出讓，競價(jià)結(jié)果失敗。
不過該政策出臺(tái)后，在土地市場的競拍中，多幅地塊由于突破限價(jià)而無奈流拍。隨后南京市政府調(diào)整了有關(guān)土地出讓的規(guī)則，改為網(wǎng)上競價(jià)方式開拍。8月11日，南京市政府發(fā)布《關(guān)于調(diào)整南京市土地公開出讓競價(jià)方式、商品房貸款首付比例的意見》，明確提高二套房首付比例，并調(diào)整土地公開出讓競價(jià)方式。地塊網(wǎng)上競拍同樣設(shè)置了多道門檻，對(duì)于突破限價(jià)的地塊規(guī)定為搖號(hào)產(chǎn)生競得人，另外當(dāng)?shù)貕K的網(wǎng)上競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。
而這遠(yuǎn)遠(yuǎn)還沒結(jié)束。
8月17日，南京市人大常委會(huì)舉行第二十七次會(huì)議，南京市市長繆瑞林做了下半年的工作安排報(bào)告，下半年，南京將分區(qū)域設(shè)房價(jià)紅線，嚴(yán)控區(qū)域樓王。沒過多久，南京則像蘇州一樣重啟了限購。
9月25日，南京宣布加入限購隊(duì)伍，自9月26日起，在主城區(qū)范圍內(nèi)，已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房和二手住房；擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房。
到了9月26日，南京樓市限購正式執(zhí)行當(dāng)天，南京市政府辦公廳市政府辦公廳再發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理的意見，《意見》全文13條，要求進(jìn)一步促進(jìn)當(dāng)?shù)貥鞘蟹€(wěn)定。
《意見》稱，對(duì)房價(jià)過快上漲區(qū)域的新建商品住房項(xiàng)目房源，符合銷售條件的，價(jià)格主管部門積極主動(dòng)服務(wù)，指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)及時(shí)進(jìn)行價(jià)格申報(bào)備案，經(jīng)備案后的同期房源申報(bào)價(jià)格不再調(diào)整。對(duì)具備上市條件的，房產(chǎn)、建設(shè)、國土、物價(jià)部門加強(qiáng)督促。經(jīng)督促仍未及時(shí)上市的，建設(shè)、國土部門將其行為納入不良信用記錄，在房屋銷售前不得參與土地公開出讓市場競買。
9月29日，南京住房公積金管理中心規(guī)定自10月1日起，暫停公積金轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款的申請(qǐng)。
多項(xiàng)政策直指中介抬高房價(jià)
有意思的是，此次出臺(tái)政策的城市中，多數(shù)政府將矛頭指向了一些房地產(chǎn)中介。這些中介被認(rèn)為通過營造虛假的緊迫感“炒作”樓市。
據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì)，包括深圳、南京、天津、蘇州、昆山、成都等城市均在不同程度上出臺(tái)相關(guān)措施遏制房地產(chǎn)中介哄抬房價(jià)。對(duì)于“開盤售罄”、“搶購一空”等宣傳手段加大執(zhí)法力度。
以成都為例，成都警方官方微博賬號(hào)25日透露，兩名涉嫌傳播住房銷售情況謠言的成都房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人被行政拘留。
而在深圳，一個(gè)樓盤推出的售價(jià)88萬元人民幣的6平方米“鴿籠房”，對(duì)外宣稱在半天之內(nèi)就售罄，引發(fā)全國關(guān)注。
不過在當(dāng)?shù)夭块T26日發(fā)布通報(bào)稱，這樣的公寓只有11套，而賣出的只有4套，還表示會(huì)嚴(yán)肅處理傳播謠言的中介。
在出臺(tái)規(guī)范房地產(chǎn)市場交易監(jiān)管的城市中，則多以提醒、約談、告誡、曝光等形式予以規(guī)范。
以天津?yàn)槔?月30日晚，天津發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的實(shí)施意見》，其中提到，一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在捂盤惜售、哄抬房價(jià)、虛假宣傳誤導(dǎo)百姓交易等違法違規(guī)行為的，將進(jìn)行依法處理，并通過新聞媒體、政府門戶網(wǎng)站、市場主體信用信息平臺(tái)等渠道公開曝光。
對(duì)未來其他城市政策走向的預(yù)判
9月30日晚，北京市政府出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，規(guī)定購買首套自住房首付比不低于35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，北京政策有很強(qiáng)的標(biāo)桿性，10月份開始全國一二線城市將紛紛重啟政策收緊版本。此類版本將涉及限購、限貸、限房價(jià)、限融資、限地價(jià)等管制措施，而且不排除部分已出政策的城市，依然會(huì)有新的收緊的版本。
從城市房價(jià)上漲壓力和管控需求來看，后續(xù)政策重啟收緊或繼續(xù)收緊的城市或?qū)⒁韵旅娴姆诸惙绞酱嬖冢?br>第一類，市場過熱型的一二線城市。此類城市包括四個(gè)一線城市、廈門、合肥、南京、杭州、天津、福州、武漢、鄭州等。此類城市收緊限購、限貸、提高首付比例等政策出臺(tái)的可能性最大。
第二類，市場偏熱的二線城市。此類城市包括南昌、石家莊、濟(jì)南、寧波、南寧、長沙、青島、成都、重慶等城市。此類城市會(huì)成為下一類收緊政策的城市，但近期或以規(guī)范市場交易為政策監(jiān)管的內(nèi)容。
第三類，市場偏熱的三線城市。此類城市包括珠海、中山、佛山、惠州、東莞、泉州、漳州、莆田、嘉興、昆山、太倉、無錫、常州、廊坊等城市。此類城市依然有去庫存的需求，最大的特點(diǎn)是外來人口規(guī)模大。此類城市或針對(duì)外地購房者出臺(tái)收緊政策。
第四類，市場溫和的二線城市。此類城市包括沈陽、大連、長春、哈爾濱、西安、蘭州、西寧、烏魯木齊、呼和浩特、海口、太原、昆明等，此類城市依然堅(jiān)持去庫存的導(dǎo)向，房價(jià)上漲過快主要是局部板塊區(qū)域，依然是可控且風(fēng)險(xiǎn)較小的。
第五類，市場平淡的三四線城市。此類城市包括北海、湛江、龍巖、金華、舟山、連云港、威海、煙臺(tái)、葫蘆島、營口、丹東、牡丹江等城市，此類城市依然會(huì)堅(jiān)持去庫存的導(dǎo)向，政策面不會(huì)變動(dòng)。
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