房地產(chǎn)發(fā)展到今天，的確為經(jīng)濟(jì)增長做了巨大的貢獻(xiàn)，這一點(diǎn)不可否認(rèn)，但同時(shí)也越來越積重難返，很多現(xiàn)實(shí)問題也在顯現(xiàn)。之所以提出房子是用來住的不是用來炒的這個(gè)定位，其實(shí)也正是對房地產(chǎn)市場問題的糾偏。

房地產(chǎn)病態(tài)的市場，或者說房價(jià)高漲，沒有哪一片雪花是無辜的，過去大家都把矛頭對準(zhǔn)開發(fā)商、中介，他們當(dāng)然是炒作的中堅(jiān)力量，但慢慢地，人們也發(fā)現(xiàn)地方也是通過推高地價(jià)間接拉高了房價(jià)。

除了開發(fā)商，很多銀行當(dāng)然也脫不了干系，如今信貸收緊就是認(rèn)識到了這一點(diǎn)，媒體當(dāng)然也是高房價(jià)的幫兇。但你以為購房者就清白了？

多數(shù)購房者依然是買房前希望房價(jià)跌，買房后就盼望著房價(jià)漲，似乎是人之常情，但就是因?yàn)樗腥硕汲闪死婕鹊谜撸康禺a(chǎn)這條大船就只能向前快開，不容慢下來。

當(dāng)所有的力量都集中在房價(jià)只能上漲不能下跌時(shí)，就很可怕了，主要是這似乎看起來對誰都沒有壞處。當(dāng)然我們深知，撿便宜的是那些投機(jī)炒房者。

真正的剛需并沒有在房價(jià)上漲中得到什么好處，這本就是一場陰謀。他們不一定會把僅有的一兩套房賣掉，即使賣了，可能也很難再買得起同類的房子。

所以，炒作的力量幾乎充斥著房地產(chǎn)行業(yè)的所有參與者，地方、開發(fā)商、中介、銀行、購房者、媒體等。但我們的代價(jià)是，除了民生被資本市場利用外，更重要的是房地產(chǎn)被警告，或成為金融問題爆發(fā)的重要領(lǐng)域。

從房住不炒定位的逐步落實(shí)，以及全國上下調(diào)控的堅(jiān)決和力度，足以看出打擊炒房、控制房價(jià)的決心，如今的調(diào)控也越來越全面化、立體化、精準(zhǔn)化、常態(tài)化。盡管打擊炒房的任務(wù)很艱巨，但是全面圍剿投機(jī)炒房行為的思路越來越清晰，信號越來越明顯。

1、開發(fā)商融資更難，借錢拿地可能行不通了。

房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，開發(fā)商對資金的依賴度和敏感性較強(qiáng)。而且房地產(chǎn)金融是房價(jià)飆升和房地產(chǎn)企業(yè)爆發(fā)性增長的助推器，這一點(diǎn)想必都沒有什么爭議。

不過隨著房地產(chǎn)金融杠桿逐步加大，問題也愈發(fā)嚴(yán)重，所以監(jiān)管力度也在逐步加大，房價(jià)非理性上漲的基礎(chǔ)也正在動搖和瓦解，開發(fā)商如果不能盡快適應(yīng)新時(shí)代的需要，順應(yīng)調(diào)控的大趨勢，讓房地產(chǎn)理性回歸，那么很可能就會被淘汰了。

事實(shí)比我們想象中的更嚴(yán)峻。

在“三線四檔”、“雙集中”政策下，房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入管理紅利時(shí)代。開發(fā)商拿地金額也要受到賣房業(yè)績的限制，據(jù)報(bào)道，被納入三道紅線試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，且買地金額含公開市場拿地+收并購方式拿地。

什么意思呢？過去靠滾雪球的金融玩法或許很難行得通了，而且政策意圖非常明顯，就是為了限制開發(fā)商激進(jìn)盲目拿地，防止瘋狂加杠桿。以前還可以靠借錢拿地，然后賣房再還錢。現(xiàn)在不行了，拿地金額必須跟賣房業(yè)績掛鉤。

不合格的拿地主體單位不能下場，臨時(shí)借錢的前融渠道被穿透性嚴(yán)查，開發(fā)商拿地融資變得更困難，本來就難，如今是難上加難。

近日，銀保監(jiān)會召開會議明確指出，嚴(yán)格執(zhí)行“三線四檔”和房地產(chǎn)貸款集中度要求，防止銀行保險(xiǎn)資金繞道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，銀行資金仍是監(jiān)管重點(diǎn)。

隨著嚴(yán)監(jiān)管趨勢加強(qiáng)，部分開發(fā)商為了回籠資金或會選擇打折促銷。房地產(chǎn)市場“退燒”難免，對于購房者來說，“房住不炒”才是真理。卡住房企資金，就把銀行也給卡住了，這樣靠資金加杠桿炒房炒地就很難了。

2、購房難加杠桿，借錢買房也不行了。

一直以來，很多人無法理解為什么買房難度越來越大了。刨除房價(jià)上漲的原因，其實(shí)很正常的一件事情。過去房地產(chǎn)快速發(fā)展階段，是時(shí)代的需要，而且出問題的可能性也不大。

所以，哪怕你沒錢，哪怕你借錢，都能買房，再不濟(jì)銀行會給你提供貸款，實(shí)在不行的還可以通過其他方面的貸款用來買房。

如今完全不一樣了，市場環(huán)境變了，自然大家的感覺也不一樣。所謂的剛需在今天看來也談不上什么剛需。因?yàn)槟愀揪蜎]有實(shí)力買房，說白了，買房的門檻在提高，這是銀行對于問題發(fā)生的考量，是在規(guī)避問題。

試想一下，過去房價(jià)上漲，你買房人家敢貸給你，大不了收了你的房子。現(xiàn)在誰敢？你沒錢壞了賬難道銀行替你買單？他們可聰明著呢！

房貸利率的上漲，正是出于這方面的需要，實(shí)際上是在篩選優(yōu)質(zhì)的購房者。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，目前全國不少城市的首套房貸款利率都突破了6%，這會讓購房者承受更大的壓力，買房前得好好掂量掂量，少了沖動，減少了充當(dāng)炒房者幫兇的可能。

在很多購房者看來有點(diǎn)奇葩和極端，但事實(shí)上，三大行嚴(yán)禁借錢湊首付買房了。很可能，家庭6個(gè)錢包不好用了，即使找爸媽借錢買房都不行，因?yàn)橐惨共殂y行往來流水；找親朋好友借，那也是要被禁止的。

目的很明確，就是減少房地產(chǎn)投資性需求，推動房地產(chǎn)回歸居住屬性，促進(jìn)市場平穩(wěn)理性發(fā)展。當(dāng)然你也不用過度擔(dān)心，不是說絕對不讓借錢，而是只要你的錢是清白的，不是違規(guī)套貸就成。

否則，一些根本就沒有首付能力，也沒有償還能力的，把他趕鴨子上架買房，將來斷供誰來承擔(dān)責(zé)任？畢竟，未來房地產(chǎn)不可能大幅上漲，甚至可能一些地方還面臨下滑的情況。如今，把不理性買房行為助漲房價(jià)的路也給堵上了。

3、地方擺脫土地財(cái)政依賴，嚴(yán)控地價(jià)上漲。

眾所周知，地價(jià)對推動房價(jià)上漲功勞不小，降房價(jià)者，地價(jià)先行也。然而在過去，各地方賴以生存的土地又怎么會輕易被割舍呢？曾幾何時(shí)，土地財(cái)政立下了汗馬功勞，然而也埋下了不少隱患。

地價(jià)一日不穩(wěn)定，房價(jià)就一日不得安寧，因?yàn)殚_發(fā)商永遠(yuǎn)會抓住這個(gè)把柄，地價(jià)那么高，房價(jià)怎么會低？無論如何，地價(jià)穩(wěn)定迫在眉睫。

“價(jià)高者得”勢必會讓開發(fā)商不惜一切代價(jià)都要搶，為了推動土地市場健康發(fā)展，今年推出了集中供地，目的是“控制地價(jià)、抑制溢價(jià)”，我也持積極態(tài)度，不過在現(xiàn)實(shí)中還是暴露了一些問題。

從最近一些熱點(diǎn)城市紛紛暫停或推遲集中供地來看，有大招要出。有消息稱，國家有會要求，明確二批次核心城市土地出讓政策調(diào)整。限定土地溢價(jià)上限15%，不得通過調(diào)高底價(jià)、競配建等方式抬升實(shí)際房價(jià)。

此政策調(diào)整，目的是控制土地價(jià)格，希望通過控地價(jià)來穩(wěn)房價(jià)，符合“三穩(wěn)”調(diào)控機(jī)制。如果能控制土地出讓價(jià)格，那么對地產(chǎn)業(yè)來說無疑是重大利好，也是巨大好消息，開發(fā)商拿地下來了，購房者買房房價(jià)能下來嗎？還是可以期待的。

從地方賣地，到開發(fā)商信貸收緊，再到購房者去杠桿化，越來越表明，過去那一套行不通了，如今是有多大本事辦多大事，靠玩金融那一套的邏輯不再適用今天調(diào)控之下的市場。房地產(chǎn)也該冷靜下來，讓真正有住房需求的人清凈清凈了。

來源：光宇吐樓市

審核：熊毅燊

編輯：攀西商界網(wǎng)新聞資訊中心