文章轉(zhuǎn)自融360說(shuō)房

常看我文章的朋友應(yīng)該清楚，我是樓市的多軍。

但今年，情況的確有點(diǎn)不大一樣。

今天，咱們聊聊樓市的三類(lèi)角色，購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、中介以及銀行。

一、購(gòu)房者開(kāi)始觀望

最近有浙江某三線(xiàn)城市的粉絲告訴我，他們那里房?jī)r(jià)過(guò)去兩年翻了一倍多，過(guò)去兩年沒(méi)上車(chē)，錯(cuò)過(guò)了一波牛市，現(xiàn)在還能不能上車(chē)。

簡(jiǎn)單了解了一下他所在的這個(gè)城市。跟我們預(yù)測(cè)的完全一致，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力源自棚改，這個(gè)城市雖然處于浙江，但在杭州寧波等城市的巨大優(yōu)勢(shì)之下，其實(shí)是沒(méi)有多少人口流入的。

當(dāng)?shù)叵氲氖歉阈鲁牵^續(xù)做大輕工業(yè)。但輕工業(yè)是難以給城市帶來(lái)巨大的想象力的，現(xiàn)在房?jī)r(jià)透支這么多，棚改和人口都不支持繼續(xù)上漲。

而棚改放緩的消息直接影響到了當(dāng)?shù)匾恍┬聵潜P(pán)的銷(xiāo)售，當(dāng)?shù)匾恍潜P(pán)的銷(xiāo)售明確表示認(rèn)籌不及預(yù)期，購(gòu)房者觀望的情緒漸濃。

好的消息傳播快，不好的消息傳播更快，接下來(lái)，其他小城市的購(gòu)房者也會(huì)開(kāi)始觀望。

前幾天，一位朋友打算在武漢買(mǎi)房，他在其他城市已經(jīng)有了不少房子。而武漢對(duì)于他們這種名下有房的人也做出了限制。

如果你在武漢無(wú)房但在外地有房，按貸款是否還清劃分成首套/二套，首付款分別高達(dá)5成或者7成，利率要上浮，最低20%，最高40%。而且武漢規(guī)定6成的房子優(yōu)先分配給首套房剛需。

限制你炒房的不僅是政策，還有其他方面的因素，比如“茶水費(fèi)”。在武漢現(xiàn)在仍然存在幾萬(wàn)至十幾萬(wàn)的茶水費(fèi)，要么你想炒房，基本沒(méi)可能。而你如果交了茶水費(fèi)，從流動(dòng)性和增值的角度來(lái)說(shuō)，其實(shí)已經(jīng)被先薅了一層。

而現(xiàn)在的二手房，或許最能反映市場(chǎng)的趨冷。

北京上海調(diào)控之嚴(yán)厲，讓二手房成交已經(jīng)日趨艱難。眼下，這兩個(gè)城市二手房市場(chǎng)已經(jīng)沒(méi)有多少新鮮韭菜可以割了。

我們了解到的情況是，現(xiàn)在北京和上海，二手房市場(chǎng)連環(huán)單占比超過(guò)了9成以上，所有打算買(mǎi)房的人，都得先賣(mài)了自己的房子。導(dǎo)致整個(gè)周期被拉的特別長(zhǎng)，而且稍有不慎就容易陷入糾紛。

新鮮的韭菜有，但他們的購(gòu)買(mǎi)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上時(shí)下的房?jī)r(jià)，一手房和二手房要瓜分老韭菜，難度可想而知。

如果你在上海近期買(mǎi)過(guò)二手房，或許就會(huì)發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是買(mǎi)房還是賣(mài)房，砍價(jià)都比之前容易得多。

二、開(kāi)發(fā)商開(kāi)始著急

現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商，比以往任何時(shí)候都更焦慮。

7月6日，杭州一次性放出7張預(yù)售證，同時(shí)成交的還有10宗地塊。

此前一直捂盤(pán)待機(jī)的碧桂園，這次一次性放出了所有剩余房源，1200余套，價(jià)格與上次開(kāi)盤(pán)完全一致。而10宗地塊，有底價(jià)成交的，熱門(mén)地塊成交后的溢價(jià)率不及市場(chǎng)預(yù)期，至于樓面價(jià)甚至比之前相鄰地塊還要低。

杭州是個(gè)典型的棚改城市，2015年開(kāi)始，杭州開(kāi)始推行“1+X”棚改，一套安置房，其他全部給安置款，棚改對(duì)樓市的影響，在2017年表現(xiàn)最為明顯，有人甚至抱著千萬(wàn)現(xiàn)金都買(mǎi)不到房子。

但風(fēng)不可能一直吹下去，靠土地背書(shū)的經(jīng)濟(jì)遲早要轉(zhuǎn)型。現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商選擇及時(shí)出貨，拿地更為謹(jǐn)慎，這會(huì)傳染的。

隨著需求的降溫，很多小開(kāi)發(fā)商或許加速離場(chǎng)，而一些大開(kāi)發(fā)商，也在盡快優(yōu)化庫(kù)存，更大力度掌控現(xiàn)金流。

現(xiàn)在的房企，的確都比以往更加焦慮。

銷(xiāo)售方面，一線(xiàn)城市成交量大幅萎縮，價(jià)格上相比成本也毫無(wú)優(yōu)勢(shì)，二線(xiàn)城市又迎來(lái)新一輪調(diào)控風(fēng)暴，至于三四線(xiàn)城市，棚改已經(jīng)讓市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳。

融資和債務(wù)方面，融資渠道收窄，成本大幅上升，海外債務(wù)規(guī)模擴(kuò)大以及貿(mào)易戰(zhàn)帶來(lái)的人民幣貶值預(yù)期，讓開(kāi)發(fā)商的資金鏈面臨巨大考驗(yàn)。

轉(zhuǎn)型方面，走在最前面的萬(wàn)科，董事長(zhǎng)郁亮明確表示了焦慮“方向是明確的，路徑是不清晰的”。

三、房產(chǎn)中介開(kāi)始新套路

一邊是不斷增加的二手房掛牌量，一邊是越來(lái)越少的購(gòu)房者，還有不斷打開(kāi)的議價(jià)空間，中介想要做成一筆生意，難度太大了。

所以說(shuō)實(shí)話(huà)，現(xiàn)在的中介，比以往更加謹(jǐn)慎，也更喜歡套路。

中介釋放出來(lái)的消息一定是有利于自己的。這個(gè)“有利”的內(nèi)涵一定是利潤(rùn)最大化。盡可能多地成交，拿更多的提成。

為了這個(gè)“有利”，中介在不同時(shí)期，表現(xiàn)出來(lái)的也不一樣。

宏觀上，中介是希望維持房?jī)r(jià)企穩(wěn)甚至小漲的預(yù)期，這樣不至于導(dǎo)致購(gòu)房者愈發(fā)觀望，比如當(dāng)下杭州的土拍降溫，當(dāng)?shù)厮械闹薪槎紱](méi)有在朋友圈分享。

但在微觀上，為了促成交易，中介會(huì)采取不同策略。

比如市場(chǎng)好的時(shí)候，他們會(huì)把壓力加給購(gòu)房者，讓他們盡可能同意房東的價(jià)格；

但市場(chǎng)不好的時(shí)候，他們會(huì)兩頭加壓，特別是打算換房的這些房東，中介抓住了連環(huán)單的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)給予房東更多壓力，讓他們同意降價(jià)。

現(xiàn)在正是市場(chǎng)不好的時(shí)候，類(lèi)似成都，上海，武漢，北京這種城市，二手房掛牌量均不斷增加，但成交量卻不見(jiàn)起色。

所以中介現(xiàn)在的話(huà)術(shù)，給購(gòu)房者的往往是：我們能幫你爭(zhēng)取到比掛牌價(jià)更低的價(jià)格，而給房東的往往是：房子掛了這么久，好不容易有個(gè)高意向客戶(hù)，可以讓點(diǎn)價(jià)格賣(mài)掉了。

其實(shí)中介的這些變化，也在一定程度上反映了樓市的趨冷。

眼下這種行情，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，一定要握緊錢(qián)袋子，別輕易出手，新房再不能挨個(gè)搖號(hào)，不能搖到了就買(mǎi)了。至于二手房，購(gòu)房者最大的優(yōu)勢(shì)是資金，你要是能滿(mǎn)足房東的條件，比如首付比較高，或者直接全款，那就盡可能砍價(jià)吧，因?yàn)閷?duì)方說(shuō)不定也著急回款買(mǎi)他想買(mǎi)的房子。

來(lái)源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)

編輯：攀西商界網(wǎng)新聞資訊中心