編者按/改革開放40年，中國房地產行業經歷從無到有，從萌芽到野蠻生長，再到目前深度調控下回歸理性，成為國民經濟濃墨重彩的一筆。

1980年，國家將房子定義為商品，房改和“土改”同時被推動，由此中國房地產才被視為一個產業；而次年，隨著浙江溫州一套商品房賣出68.85元/平方米（合計總價2600元），才有了房價這一概念；1987年，隨著深圳首次公開土地拍賣，中國地產也由此正式進入商品化時代……這短短的幾十年里，中國房地產行業歷經沉浮，而受益于改革開放紅利“先富”起來的一批溫州人，也早先意識到房子除了“住”之外的價值，他們身上被打上了“炒房團”的標簽。隨著時間的推移，中國房地產也從“黃金時代”走向“白銀時代”，在中央定調“房住不炒”的政策之下，房子回歸其居住功能。而“溫州炒房團”，也從最初的聲名鵲起到“被妖魔化”，直至如今漸行漸遠，但是他們身上的時代烙印，留給世人的的啟示，值得銘記。

“炒房團”這一自帶流量的話題似乎在中國的房地產市場中扮演著難以磨滅的角色，在過去的一二十年間，炒房團從最初的火熱成為熱門城市房地產市場的“攪局者”，到成為精準調控對象，甚至被標簽化、妖魔化，途經之地，留下的是詬病與怨懟。

在這期間，“溫州炒房團”的聲名遠超其他。作為改革開放的前沿，民營經濟的先發地，溫州及溫州人屬于先富起來的一批，而就較早歷經市場化洗禮的房地產行業而言，溫州人率先嘗到了甜頭，也早已不再將房子單純的理解為“住”，更多是將其視為一門優質的投資理財生意。

既然是一門“生意”，自然沒有穩賺不賠的道理。《中國經營報》記者走訪了解到，溫州當地樓市在歷經多年前熱炒之后，部分樓盤的價格近乎腰斬，高位接盤者此前也因斷供，被銀行將房屋收走，甚至有炒房團成員不堪壓力跳樓的新聞也屢見報端。而隨著多年前民間借貸危機爆發、土地房屋市場供應量加大、“房住不炒”等政策調控，溫州樓市已經難回往日鼎盛。

而這或許，只是溫州比其他城市提早吞下“惡果”而已。

從聲名鵲起到“被妖魔化”

初入溫州，記者并未感受到與這座民營經濟先發地所匹配的繁華和喧囂。直入云天的摩天大樓并不多見，而年代感十足的中低層樓房與待拆的民房鱗次櫛比，整建制拆掉的村子只剩廢墟瓦礫，如同一塊塊瘡疤攤開、密布于這座城市之間，灑水車、降霾車因在建樓盤及市政工程的揚塵，不得不與私家車、工程車搶奪著路面。眼前的一切，看得出溫州正在告別往日的輝煌，步入新的轉型期。

四十多歲的溫州人楊海（化名）被朋友戲稱為“炒房團團長”，彼時的他也確實是炒房團的弄潮兒之一，曾通過打廣告的方式帶著不少溫州人遠赴各地一擲千金。楊海不僅見證了溫州這座城市的高潮、低落與平穩，也見證著“溫州炒房團”這一名號被捧起、被利用、被妖魔化，而現如今仍有2套房在手的他卻自稱“失敗”，艷羨著身邊不少炒房神話般的人物。

“溫州人炒房最早是從2000年開始，當初也并非是抱著炒的概念。”楊海說，那時的上海、深圳等地的房子并不好賣，所以不少開發商不得不到外地拓展市場，只是剛好來到還算富裕的溫州，一下子打開了市場。

“當時很多溫州男人普遍都開企業辦廠，而女人大多閑在家里，手里有閑錢所以也就買一點，當時大多數人實際上更看重的是上海等地的教育和發展環境等，并不是抱著炒房的概念進入。”但隨著房價短時間內暴漲，資產升值結果又反過來刺激了溫州人。由此，大家意識到這是門生意，“所以也就不斷的輪回下去。”

據楊海介紹，在2004年前后，溫州炒房團的聲名鵲起，不少外地的開發商等不斷涌入溫州，甚至不少媒體也紛紛出動，為各地房展充當著橋梁作用。“當時溫州炒房團還算是一個正面的新鮮事物，作為媒體而言，這既有新聞效應，也有經濟效應。開發商賣了房子，地方政府有了稅收，購房者也買到了房子，可以說多贏。”

但隨著名聲在外，“溫州炒房團”也逐漸被各利益方利用和妖魔化，“發展到后來，很多地方即便沒有溫州人去炒房，開發商也會對外放出消息稱溫州炒房團來了。”

“雖然外界盛傳溫州人喜歡整棟整棟的買房有些夸張，但確實大家喜歡抱團買房是真的，只不過很多時候一人買一兩套，就多了起來。”楊海說。不過，隨著近幾年經濟不甚景氣，大家手上的資金趨緊，以及樓市調控、投資門檻越來越高等多種原因，導致如今的溫州炒房團已經不可同日而語。

“現在熱點城市多數限購、限貸等政策，再加上房價高企，一套房動輒幾百萬上千萬，所以大部分人已經炒不起來了。即便有人買房，也是抱著一種保值增值的概念，輕易不帶炒字，炒房對于溫州人來說已經比較遠了。”楊海說，“現在銀行理財回報率不高，股市也不理想，所以投資房地產相對來說還算不錯。不過，大家在買房的時候，也都做好了跌價20%~30%的心理準備，再不濟可以自己住。”

大起大落 房價經歷“過山車”

隨著房地產市場的數度沉浮，炒房團所經之地，留下的是當地民眾對于高房價的怨懟，而溫州當地房價也是經歷了“過山車”。

記者在走訪溫州鹿城區濱江路一帶了解到，當地的高端樓盤鹿城廣場、中瑞曼哈頓等項目，歷經開盤價每平方米3萬元左右飆升至最高十多萬元，現如今則近乎腰斬，穩定在每平方米四五萬元。

“因為受益于信息便利，所以之前很多同事都是靠炒房發家了，當時只要跟房東下個定金就可以炒房。”21世紀不動產中介說，此前同事都是先給房東繳個定金50萬元，稱一個月后過戶，然后再利用這一個月的時間找下家脫手，有時候睡醒一覺，房子就漲價幾十萬元，第二天房東反悔，直接賠付100萬元。“最后甚至發展到炒房號的地步，只要有房號，轉手就是錢。”

易居研究院監測的中國百城房價數據顯示，2010年1月~2015年4月，溫州樓市的成交均價一路飆升，從最初的4873元/平方米一路跳漲至21900元/平方米，期間成交均價翻了4.5倍。

溫州市統計局數據顯示，2007年~2011年，全市房地產投資分別為192.49億元、219.39億元、253.34億元、271.09億元、680.55億元，分別同比增長14.1%、14.0%、15.5%、7.0%、151.6%。

而伴隨房價飆漲的同時，驚人的庫存量也節節攀高。上述易居研究院監測數據顯示，溫州2010年1月庫存量為85萬平方米，一直到2015年2月，庫存量高企至542萬平方米高點，增加6倍多。

而樓市泡沫被吹得越來越大，其結局可想而知，2015年也正是溫州樓市“跌跌不休”的開始，從此再難回盛世。

上述數據顯示，溫州成交均價在2015年4月~2017年11月，從21900元/平方米下跌至13395元/平方米，雖然期間偶有震蕩上浮，但總體跌幅近4成左右。上述統計局數據顯示，2012年~2013年，房地產投資額分別為687.5億元、734.37億元，增長1%、6.8%，增幅明顯比前5年放緩。

“當時很多人因為斷供，人也跑路，房子也被收走了。”上述21世紀中介說。而據《中國新聞周刊》此前報道，2013年前后，不少溫州人因涉及房產、民間借貸等接連跑路，甚至有一對炒房團夫妻因始終無法解套，半夜光著身子跳樓自殺。

彼時報道稱，溫州那段黑色時期，房屋被司法拍賣的數量明顯增多，2011年~2013年，被查封房屋至少3000套左右，而被司法拍賣的還只是一小部分，甚至連彼時的銀行一時間都不敢拿出來拍賣，這樣更會讓“跌跌不休”的房價雪上加霜。據統計，2011年溫州全市法院委托拍賣545件，2012年為986件，2013年上半年，就已高達622件。“其中80%為個人房產，這還不包括企業涉及的房產。”

“之前溫州民間借貸盛行，不少還涉及到擔保、聯保等，資金多數投入到房地產中，現在大家也都沒什么錢炒房了，主要是在休養生息。”楊海感慨說。

回歸平穩棚改力度加大

事實上，一方面受到地方民間借貸危機影響，而另一方面政府加大土地等供應及“房住不炒”的思路影響，溫州房價雖然有所回升但也難以再被熱炒。“溫州樓市近幾年一直呈現低幅度波浪形趨勢，上下漲跌幅度也不過幾個百分點，而這與政府供應有很大關系。”楊海說。

中國指數研究院數據顯示，2008年~2010年間，政府土地出讓宗數分別為21、123、214，而到了2011年~2017年，分別出讓499、512、544、436、460、343、484，2018年（截至目前）也已經達到256宗。2008年~2013年，建設用地面積也從69.79萬平方米上升至1058.97萬平方米，除了2014年、2016年有所下滑至648.22萬平方米、616.81萬平方米外，2015和2017年均上升至820萬平方米和1234.02萬平方米，2018年（截至目前）也已高達837.85萬平方米。

上述易居研究院數據也顯示，2017年12月至今，成交均價則幾乎沒有起色，維持在17000元/平方米左右浮動。

此外，隨著近幾年溫州市棚改（城中村）力度加大，也讓不少溫州人不再缺房。溫州市住建委數據顯示，2015年7月以來，溫州市將市區204平方公里重點區域內的96個行政村納入改造范圍，三年內完成96個行政村5.5萬戶簽約舊房改造，并同步實施安置房建設。截至2018年7月底，溫州市城中村改造共簽約17.86萬戶，拆除14.87萬戶，完成整村簽約114個，整村拆除111個。其中市區96個行政村已整村簽約87個，累計完成簽約8.42萬戶，舊房拆除7.39萬戶，拆除面積達1153萬平方米。

此外，2018年國家實施新一輪棚戶區改造（2018~2020年），溫州市安排三年棚改計劃13萬套以上，2018年浙江省棚改計劃中，溫州計劃開工151個項目100066套，棚改數量占全省四分之一。“2017年貨幣化安置占比在35%~40%左右。”溫州市住建委相關負責人在接受記者采訪時表示。

除了供應加大外，靠制造業起家的溫州因城市轉型升級和產業升級，常駐人口增幅也在減少。上述統計局數據顯示，2015年~2017年，溫州常駐人口分別為911.70萬、917.5萬和921.5萬，分別比上年增加4.9萬、5.8萬、4萬。而就主城區鹿城區而言人口甚至出現下跌，統計局公布的2015~2017年溫州各縣市區常住人口數據顯示，鹿城區三年間常駐人口分別從125.61萬下降至123.59萬，減少2.02萬人。

來源：中國經營報

編輯：攀西商界網新聞資訊中心