原標(biāo)題:房產(chǎn)稅加速，這17%的人受影響最大……

來(lái)源：大貓財(cái)經(jīng)（caimao_shuangquan）；作者：貓哥

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最近房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)靜不小，上周住建部開(kāi)會(huì)明確了“堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，把地方政府穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任落到實(shí)處，確保市場(chǎng)穩(wěn)定”這樣的主旨思想。讓很多人徹底死了心。市場(chǎng)也有不小反應(yīng)：

? 今年前7個(gè)月，一線城市土地流拍共有13宗，創(chuàng)下2012年以來(lái)的新高。

● 8月10日，太原國(guó)土局“區(qū)域絕佳”的8宗地塊全部流拍，僅有的兩家拿地公司出價(jià)不達(dá)拍賣(mài)底價(jià)，而這8宗地塊原被認(rèn)為有望拍出“地王”；

● 同日杭州臨安區(qū)的三宗幅地塊，均以底價(jià)成交；

● 南京當(dāng)日出讓的兩幅宅地引來(lái)多方參與競(jìng)拍，但成交價(jià)格也較之前的“地王”價(jià)降了近3000元/平方米。

? 同時(shí)有中介掛出了房叔拋售房產(chǎn)的信息，房子真不少：

? 而波及面最大的，則是房產(chǎn)稅提速的消息，新京報(bào)刊文認(rèn)為：房產(chǎn)稅出臺(tái)的時(shí)機(jī)已基本成熟。

大眾關(guān)心房產(chǎn)稅，核心還是從自己出發(fā)：什么時(shí)候出，對(duì)房?jī)r(jià)有何影響，怎么征收，對(duì)我有何影響？……

我們今天就來(lái)說(shuō)說(shuō)這個(gè)問(wèn)題。

02

在不久前召開(kāi)的天風(fēng)證券的中期策略會(huì)上，長(zhǎng)平經(jīng)濟(jì)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)王先生對(duì)于房地產(chǎn)稅做了自己的預(yù)測(cè)。

王先生對(duì)于“房地產(chǎn)稅時(shí)間表”的預(yù)測(cè)非常具體：

根據(jù)全國(guó)人大常委會(huì)公布的2018年立法工作計(jì)劃，涉稅的立法工作是其中的重點(diǎn)，“這些立法項(xiàng)目由有關(guān)方面抓緊調(diào)研和起草工作，視情在2018年或者以后年度安排審議”，其中就包含房地產(chǎn)稅。

當(dāng)然這個(gè)房地產(chǎn)稅時(shí)間表的分析，也基本上是根據(jù)現(xiàn)有的立法框架來(lái)做的：

①稅收法定是原則，房地產(chǎn)稅的征收一定是依靠房地產(chǎn)稅法來(lái)做，按目前的規(guī)劃，2020年前全面落實(shí)稅收法定原則。

②房地產(chǎn)立法現(xiàn)在確定就是兩級(jí)立法，開(kāi)征也是由地方?jīng)Q定，中央不會(huì)統(tǒng)一決定。

③其實(shí)全國(guó)的立法和地方的立法實(shí)際上在同步進(jìn)行，就是說(shuō)看著全國(guó)人大立法在推進(jìn)的同時(shí)，準(zhǔn)備征收的城市的立法在同步進(jìn)行，全國(guó)通過(guò)以后2020年也可能地方要做的城市就開(kāi)始立法，立法以后2021年地方兩會(huì)通過(guò)后就可以實(shí)施，這樣2021年房地產(chǎn)稅可以在部分城市開(kāi)始征收。

至于征收的準(zhǔn)備工作，潘石屹已經(jīng)在微博上告訴了我們：“最近房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了一件大事——不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，似乎沒(méi)有引起人們的關(guān)注”。

03

房地產(chǎn)稅，收是肯定要收的，但問(wèn)題就在于怎么收。

在房地產(chǎn)稅討論最熱烈的時(shí)候，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)的一條“避稅攻略”吸引了眾多眼球，“八套房可以不繳納房產(chǎn)稅”的說(shuō)法，讓他收到了擁躉們的掌聲，也收到了反對(duì)者的責(zé)罵。而馬光遠(yuǎn)這種分析的前提是以家庭為單位，按套數(shù)征收，且從第三套房開(kāi)始征稅。

當(dāng)然這其中有很大的戲謔的成分，王長(zhǎng)勇的研究更具實(shí)際意義，比他對(duì)房地產(chǎn)稅的要素做了一些前瞻分析：

①范圍：存量+增量，所有工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房都按評(píng)估值征稅（六、七折）；

②扣除：按面積扣除，家庭人均40平方米，設(shè)稅收優(yōu)惠，對(duì)困難家庭、低收入家庭有一定減免；

③稅率：低于1%的兩檔稅率，一檔低于0.5%，一檔高于0.5%，

懲罰稅率：高檔大面積住房比如別墅，家庭人均超過(guò)100平方米部分，征收1%-5%；

④綜合：以城市為單位綜合，屬地繳稅，不跨城市綜合征稅。

筆者注意到，在這些數(shù)據(jù)中，也是有現(xiàn)實(shí)依據(jù)的。40平方米是全國(guó)人均的住房面積，而上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)的一般稅率均未超過(guò)1%，而重慶對(duì)于超標(biāo)的部分，實(shí)行按超標(biāo)倍數(shù)來(lái)分類(lèi)征收。

而業(yè)內(nèi)的猜測(cè)也基本上集中在這幾個(gè)層面，在按評(píng)估值征收而非交易值、有一定的家庭人均免征面積、“廣稅基、低稅率”、差別化稅率等方面能夠達(dá)成共識(shí)，但是在具體按存量+增量征收還是存量豁免只針對(duì)增量征收、家庭單位的認(rèn)定方式等方面存在巨大的分歧。

從世界主流的征收房產(chǎn)稅的國(guó)家的計(jì)稅方式來(lái)看，各國(guó)對(duì)于征收房產(chǎn)稅的共識(shí)在于：以評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值作為稅基，按基本情況的不同確定稅率，基本上能夠做到“富人多征、窮人少征”以達(dá)到相對(duì)的公平。

04

如果是這樣，那有多少人會(huì)涉及？對(duì)房?jī)r(jià)有什么影響？

因“六個(gè)錢(qián)包購(gòu)房”而備受爭(zhēng)議的中國(guó)經(jīng)濟(jì)體改研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)樊綱在提到房地產(chǎn)稅的時(shí)候就表示，“不能過(guò)于高估。因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅在邏輯上能對(duì)房?jī)r(jià)形成壓力，卻未必就是“包治百病”的良藥。

當(dāng)然除了對(duì)于房?jī)r(jià)的影響外，房地產(chǎn)稅作為稅收，直接影響的還是我們的錢(qián)袋子。

現(xiàn)在房地產(chǎn)稅還沒(méi)有開(kāi)征，但是在2011年開(kāi)始，房產(chǎn)稅的試點(diǎn)已經(jīng)在重慶和上海開(kāi)始了。按照兩市的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，人均的免征面積在60平方米，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)還是很寬松的。但是如果按這個(gè)低標(biāo)準(zhǔn)推廣到全國(guó)的話(huà)，其影響范圍還是比較廣的。

2015年全國(guó)1%人口抽樣調(diào)查資料顯示，在統(tǒng)計(jì)的城市、鎮(zhèn)居民家庭中，人均住房面積在60平方米以上的戶(hù)數(shù)比例分別為15.23%和21.46%，城鎮(zhèn)合計(jì)有共有17.73%的戶(hù)數(shù)人均住房面積在60平方米以上，假如這部分人群需要繳納房產(chǎn)稅，則涉及的人口規(guī)模達(dá)到1.44億人（按照2017年城鎮(zhèn)常住人口8.13億人計(jì)算）。

而如果將人均的免征面積擴(kuò)展為專(zhuān)家預(yù)估的更為嚴(yán)格的40平方米每人，那么以上三個(gè)數(shù)據(jù)將提升為33.87%、43.08%和37.57%，那么涉及的人口規(guī)模將達(dá)到3.05億人。

房地產(chǎn)稅被認(rèn)為最大的作用是作為地方土地財(cái)政的替代品，成為地方財(cái)政的收入來(lái)源之一。

那么我們看一下，2017年全國(guó)土地收入52059億，創(chuàng)出歷史新高，如果按5萬(wàn)億來(lái)計(jì)算，房產(chǎn)稅的征收要達(dá)到跟土地出讓收入同樣規(guī)模水平，則這1.44億繳稅人口每年人均繳納的房產(chǎn)稅費(fèi)要達(dá)到3.47萬(wàn)元，三口之家10萬(wàn)房產(chǎn)稅，這個(gè)稅費(fèi)顯然是不可能的。

讓房地產(chǎn)稅完全取代土地財(cái)政還不現(xiàn)實(shí)，而且如果標(biāo)準(zhǔn)更加嚴(yán)格后，涉及到的人口更多，那么相對(duì)應(yīng)的人均稅負(fù)可能還會(huì)下降，而且如果寬稅基低稅率的話(huà)，人均繳納稅費(fèi)在多數(shù)人的承受能力范圍之內(nèi)。

而針對(duì)這個(gè)還沒(méi)有開(kāi)征的稅種，我們能做的是關(guān)注房地產(chǎn)稅的立法進(jìn)程，在草案出臺(tái)后的征求意見(jiàn)階段，針對(duì)具體的條款暢所欲言，畢竟在房地產(chǎn)稅法頒布后，它就要跟你產(chǎn)生很大的關(guān)聯(lián)了。

來(lái)源：樓市參考

編輯：攀西商界網(wǎng)新聞資訊中心