萬科的“活下去”被刷屏了！

萬科2018秋季例會本是一次內部會議，然而，不經意間流出的會議現場照片，尤其是赫然出現的紅底白字標語——“活下去”，不禁令人對房地產行業的現狀和未來有所思考。

其實，早在萬科南方區域9月月度例會上，“活下去”就已被提及。

當時，萬科董事會主席郁亮在會上進行了戰略檢討，認為房地產行業轉折已經到來，“收斂”和“聚焦”是應對轉折點和不確定情況的最好辦法。

郁亮甚至直白地表示，三年事業計劃書的制定是把“活下去”作為基本要求，公司戰略也將圍繞“活下去”而展開，公司所有行為都“收斂聚焦”到保證萬科活下去。

郁亮在發言中強調回款目標的達成，“6300億的回款目標，是所有業務的起點、基礎和保障，如果6300億回款目標沒有達成，我們所有的業務都可以停，因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。”

有業內人士認為，萬科對內談“活下去”，更多還是因為萬科危機意識和憂患意識的基因，是對市場的敬畏，為了激發員工的奮斗精神。不過，“房地產市場是不是真的要涼了”確實是一個值得探討的話題。

房企爭相降價促銷

隨著房地產調控持續深入，以往樓市傳統銷售旺季“金九銀十”在今年恐將成色不再。

盡管國家統計局公布的2018年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，一二線城市商品住宅銷售價格變動總體平穩，三線城市商品住宅銷售價格有所上漲，但從9月份的情況來看，市場已悄然發生了變化。

越來越多的買房者開始駐足觀望，新盤、網紅盤從以前的爭相認籌、一號難求，到現在可以挑挑撿撿，不再排隊搶購。隨著全民搖號“潮水”退去，中簽者反而開始擔心是否會被套牢。二手房市場成交更加清淡，有價無市的房子比比皆是。

樓市市況的變化已令絕大多數房企轉變，認清現實，通過加速項目去化速度回籠資金。

自9月份以來，越來越多的房企開始加大營銷力度。恒大全國在售住宅樓盤打出了全部89折優惠的廣告，同時首付款還可以分期支付，最低首付僅需5％。

陽光城推出“千億特惠季”活動，不同地區、不同項目有不同的營銷策略，如在廣西區域的部分項目就有首付分期的優惠。

招商蛇口在上海寶山的項目招商雍和府在9月推出了“買房送寶馬”活動。碧桂園、泰禾集團等公司也打出了各自的降價促銷牌。

據萬科內部人士透露，萬科廈門樓盤降價確有其事。

有消息稱，9月26日，廈門“首開萬科白鷺郡”推出了107套特價別墅，89-110平方米的聯排別墅，原價500萬，現中間套一口價278萬，邊戶一口價298萬。“那個樓盤位置比較偏，不好賣，所以需要有積極的銷售策略，確實有降價，但沒五折那么夸張。之前的價格是精裝修帶車位，現在的價格是毛坯無車位，實際上差不多是原價打七折左右。”萬科內部人士稱。

融資難度仍在加大

現金流對房企的重要性不言而喻，房企爭相降價促銷就是為了在當前時點能夠快速回籠資金，保障企業各項業務順利開展，因為隨著償債高峰的來臨，不少房企已切身感受到生存壓力。房企融資變得越來越難，融資成本也高。

有銀行人士說，現在銀行對房企融資的態度較之今年一季度時更為謹慎。盡管各家銀行對房企排名的要求各不相同，但是對于三四線城市項目比較多的房企多數還是持保留態度。

房企要想通過銀行融資，最好具有國資背景或者是高知名度的外資，開發貸或者經營性物業貸款都可以，但項目必須是符合“4-3-2”標準（四證齊全，至少30％的自有資金，二級以上的開發資質）的好地段好項目。

“現在房企發債真挺難的，所以有些企業開始選擇做一些結構化發行。”某券商做債券承銷的人士表示，比如一家房企希望發行10億元債券，它可能在市場上無法接觸到這么多錢，所以它自己先拿出5億元，然后剩下的5億元則由它的關聯方尋找通道幫著去配資，因而該房企實際融資額事實上只有5億元。現在房企的融資成本都在走高，排名前20的房企一些非標類項目的融資成本更市場化一些，大概在10％-12％左右，小房企就更高了。對承銷商來說，如果發行前無法確定投資者，那是肯定不會去市場上發行的。

信托公司資金募集同樣困難。“申請獲批也沒用，10個億的抵押物給你批了5個億的項目，募一個月，1個億可能都不一定能募集到。此外，債券發行必須要私下貼息，有貼息也不一定能募到錢。現在甚至有千億級房企為了月底付息，可能幾千萬的工程款都暫時不對外出。”有知情人士說。

一直服務于大中房企的一家全國性建筑企業如今正面臨著開發商支付工程款延期的問題。該企業負責人表示，對房企來說當前面臨著開源節流的問題，支付工程款屬于節流。房企銷售回款的速度是在下滑的，現在工程款支付周期變長了，原先可能一個月內可以走完的開發商付款審核流程，現在可能要走兩個月，統一的鏈條都在往后端延了。“我司也需要資金上馬項目，但由于開發商資金問題進展緩慢，我司本來可以接10個項目的，現在只能接5個項目了。”

土地流拍數量增多

融資難直接導致房企拿地更趨謹慎。今年8月底的融創中國2018中期業績會上，孫宏斌一改過往金句頻出的形象，“安全”、“謹慎”、“保守”、“小心”成為他常掛嘴邊的高頻詞。碧桂園也在中期業績會上明確提出“控速”，同時進行策略調整，提出拿地更加精準，更加聚焦現有項目的運營。恒大今年也把速度放下來了，無論是拿地規模還是拿地價格，同比都出現了一定的縮減。

今年以來全國房地產市場都出現了較為罕見的土地流拍現象。有研究報告提到，今年1-7月，全國土地一共流拍了796宗，其中一線城市流拍13宗，同比增加225％，創下2012年以來的新高；二線城市土地流拍了154宗，同比增加了100％；三四線城市土地流拍達629宗，同比增加了121％。今年1-8月，全國300城共流拍了890宗地塊。財經評論員吳曉波預測，若按照這個速度發展，到今年年底全國土地流拍數量會突破1000宗，達到近年來的最高峰。

根據中國指數研究院對百城土地公開招拍掛市場的監測，2010年至2018年7月，全國百城共成交4.2萬余宗住宅用地，總規劃建筑面積約50億平方米；共流拍2000余宗住宅用地，總規劃建筑面積2.8億平方米.其中，2018年1-7月流拍地塊規劃建筑面積1663萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規劃建筑面積的1.2倍。

土地流拍的增加對房地產市場到底意味著什么？業內人士指出，房企逐漸理性，市場預期逐步轉變。地價趨穩后，“堅決遏制房價上漲”將不會太遠！