業主入住8年未能取得房產證，事后得知，開發商的《國有土地使用證》是假的。
2018年11月21日，西安市國土資源局長安分局（下簡稱“長安國土分局”）再次向李輝（化名）出具了信訪事項處理意見書。
該局告知李輝，西安鑫茂源實業有限公司（下簡稱“鑫茂源實業”）使用偽造的《國有土地使用權證》，先后辦理了《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《房屋預售許可證》，公安部門已以涉嫌偽造《國有土地使用證》對鑫茂源實業立案偵查。 日前，西安“嘉華新苑”小區李輝等多位業主向澎湃質量報告（https://www.thepaper.cn/consumersComplaint.jsp）反映，2010年，他們和房產開發商鑫茂源實業簽訂正式商品房買賣合同，購買住房已入住8年，至今未能取得房屋所有權證。
房產證久不能辦理，李輝等業主事后得知，鑫茂源實業獲得的竟是集體建設用地使用權。
令他們難以相信的是，鑫茂源實業憑一紙“假國土證”，通過國土、房管、規劃等多部門層層審核監管，“一路綠燈”修建并售出341套商品房。
2019年1月4日，長安國土分局行政辦公室南姓主任向澎湃新聞（www.thepaper.cn）表示，現在司法機關正在就鑫茂源實業涉嫌偽造“國土證”一事進行調查，“市里和區里也正在研究如何處置這個事情”。
值得一提的是，“嘉華新苑”小區位于西安市長安區韋曲街道西環南路，距離長安國土分局僅700余米。2017年，陜西當地媒體《華商報》曾報道，涉事樓盤其中一棟樓中有19層被長安區三個職能部門團購。
新房入住8年辦不了房產證，土地竟未走“招拍掛”程序
2018年12月底，澎湃新聞接到西安“嘉華新苑”小區業主李輝反映，2010年7月，他在由鑫茂源實業開發建設的嘉華新苑小區以每平米3700元的價格，購買了一套133平米的房子，總價492100元。
按雙方簽訂的購房合同，鑫茂源實業應于2011年3月20日前交房。在交房后365日內，辦理房屋權屬登記，報產權登記機關備案。
2011年1月，“嘉華新苑”小區341套商品房陸續交房入住。但李輝入住新房至今已8年，仍未能取得房產證。“他們每次都以正在辦理的理由搪塞過去。”李輝說。
更為吊詭的是，長安區相關部門曾于2016年、2017年先后至少四次就“嘉華新苑”小區房產證問題，向李輝等業主作出答復，內容卻大相徑庭。
2016年4月28日，長安區信訪部門就此事答復李輝等業主稱，“嘉華新苑”小區五證齊全，辦理產權登記的“兩書一表”（《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》《建設工程竣工驗收備案表》）中的“兩書”已辦完，“一表”資料已送至建設局建管站，資料已受理正在辦理中。
同年5月20日，長安區委再次就此事回復稱，“嘉華新苑”小區因園林綠化未驗收、房屋面積未實測，無法辦理房產證。鑫茂源實業表示將加快建審手續辦理，待手續齊全后立即辦理房產證。 而長安國土分局于2017年5月2日、2017年7月17日兩次向李輝作出的“答復意見書”卻稱，經查詢地籍檔案，未見“嘉華新苑”小區國有土地登記資料。涉事小區在2006年辦理集體建設用地使用權證，2009年該土地被收歸國有，至2017年7月也未實施國有土地使用權招拍掛，不符合不動產登記條件。 未見國有土地登記資料，沒經過招拍掛，涉事樓盤如何取得《國有土地使用證》？李輝等業主充滿疑問，難道那張蓋有“土地證書管理專用章”，批號為“長安國用（2006）字第045號”的“嘉華新苑”小區項目《國有土地使用證》是假的？
一紙“假國土證”如何通過眾多部門審核監管
值得一提的是，“嘉華新苑”小區項目位于西安市長安區韋曲街道西環南路，距離長安國土分局僅700余米，占地面積7570.4㎡，建設規模為39167㎡，為兩棟高層建筑。
工商資料顯示，西安鑫茂源實業有限公司成立于2005年2月，法定代表人韓世茂。
2018年11月24日，長安國土分局再次向李輝出具了信訪事項處理意見書。
意見書中，長安國土分局稱，鑫茂源實業使用偽造的《國有土地使用權證》先后辦理了《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《房屋預售許可證》，公安部門已以涉嫌偽造《國有土地使用證》對鑫茂源實業立案偵查。
意見書中解釋，2005年，原長安區國土資源局以集體建設用地流轉方式，掛牌轉讓了“嘉華新苑”所在位置的土地使用權，鑫茂源實業競得。后鑫茂源實業辦理了“長安集用（2006）第045號《集體土地使用證》”，土地用途為商貿，使用權類型為轉讓，使用年限為40年。
隨后，鑫茂源實業在上述集體土地上違法建設“嘉華新苑”住宅小區。2009年11月9日，市國土資源局責令其限期自行拆除在非法占地上新建的建筑物及設施，恢復土地原狀，并處以41600元的行政處罰。
但鑫茂源實業只繳納了罰款，未履行拆除地上新建建筑物及設施的義務，共建成341套商品房，并已銷售，2011年1月開始交房入住。意見書還稱，該小區所在土地經批準，已依法征收為國有，征收和安置補償工作已完成。
澎湃新聞注意到，涉事小區項目從報建到驗收計11項資料，涉及發改、國土、規劃、建設、房管、消防、人防、環保等多個部門。鑫茂源實業如何偽造了有批號和公章的“假國土證”，又何以憑借一紙“假國土證”，通過前述眾多部門層層審核監管，“一路綠燈”修建并售出341套商品房，至今仍是謎。
2019年1月4日，澎湃新聞就此事致電鑫茂源實業聯絡員（韓世茂的女兒），對方稱不清楚此事，隨即掛斷電話。
早在2017年4月，陜西當地媒體《華商報》就曾報道，涉事樓盤“嘉華新苑”小區其中一棟樓中有19層被長安區三個職能部門團購。
具體是哪三個職能部門，尚不明確。
《華商報》還在報道中指出，2010年11月15日的長安區政府常務會議紀要顯示，對于目前已建成的國土長安分局土地儲備中心（鑫茂源）項目用地，由國土部門依法實施處罰后，方可開展土地出讓工作。《華商報》指出，這說明，當時“嘉華新苑”項目已建成，可土地出讓還未進行。 帶有批號和編號的涉事土地取得的“國有土地使用證”
律師建議：可懲罰開發商后補辦土地證 
2019年1月4日，長安國土分局行政辦公室南姓主任向澎湃新聞表示，他們當時給開發商鑫茂源實業辦的是《集體土地建設用地使用證》，開發商用這個編號辦了《國有土地使用證》，至于這個國有土地證是怎么來的，現在司法機關正在調查。“市里和區里也正在研究這個事情如何處置。”
據新華社2018年6月22日報道，西安市規劃局長安分局監察科科長李鵬說，他們詢問了當年經辦此事的工作人員，后者表示當時并沒有認出這是一張假證，很難相信開發商造假。“2006年時，沒有相關的信息查詢系統，我們也沒有能力判定證件的真偽。”李鵬說。
據經辦此事的長安區住房保障和房屋管理局房屋市場管理科科長張建向新華社記者回憶，當時他對原件和復印件比對后，認為鑫茂源公司“資料齊全”，因此很快為其辦理了預售證。“因為前期的4個證分別已由國土、規劃和城建部門頒發，我們認為應該沒有問題。”
長期擔任地產行業顧問的知名公益律師郭乘希認為，整個事情國土資源局難辭其咎。2009年國土資源局對開發商已做出行政處罰，責令其限期自行拆除非法建筑物及設施，恢復土地原狀。但因為市國土資源局沒有對該開發商的違章建筑進行執法拆除，才導致開發商將這批違章建筑銷售給了購房者，引發之后購房者深受其害的一系列損害后果。
知名律師張新年向澎湃新聞介紹，開發商開始預售房屋應當取得“五證”，行政部門頒發這些證照，涉及到了行政許可中的形式審查與實質審查問題。形式審查就是對材料的法定形式進行審查，而實質審查則是審查材料的真實性。
張新年表示，城鄉規劃主管部門未對開發商提交的《國有土地使用證》的真實性進行審查反而說“沒有能力辨別真偽”無疑是在為自己的失職找借口，應當按照《城鄉規劃法》第六十條的規定給予相關責任人員行政處分。
郭乘希建議，該購房協議所約定的違約金比例很低，購房者可根據自身的實際損失向開發商提起民事訴訟索賠，也可以向市國土資源局提起行政訴訟，把開發商列為第三人，要求開發商承擔賠償責任。

長期關注房產領域案件的律師徐斌則認為，本案首先是個刑事案件，然后才是房地產案件。土地證是偽造的，那么后面四個證自然全部不合法，建筑物也屬于違建應當拆除。從司法實踐層面考慮，可以對開發商做出一定懲罰后，通過行政手段干預補辦土地證，維持后面四個證的合法性，給業主發放房屋產權證。

編輯：攀西商界網新聞資訊中心