萬科一邊高喊“活下去”一邊大舉拿地

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)啟陽路4號出品文|彭彬

房價又要大漲？

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)啟陽路4號近期探訪北京多個地產(chǎn)中介機構(gòu)，多位銷售人員稱北京房價處于相對低點，近期看房的人明顯增加，可能會上漲。因為調(diào)控而下跌的燕郊，最近也開始躁動。而據(jù)媒體報道，南京樓盤開局騷動，有樓盤2天賣了12套房。

根據(jù)房天下數(shù)據(jù)，2019年2月期間北京二手房均價61005元每平米，環(huán)比上漲0.07%，同比上升4.61%.

一些地產(chǎn)從業(yè)人士也開始搖旗吶喊，房價將出現(xiàn)新一輪上漲。

然而，硬幣的另一面是，1月份TOP30上市房企銷售金額與面積數(shù)據(jù)中，18家房企銷售金額出現(xiàn)同比下降，12家房企同比增長；21家房企銷售面積出現(xiàn)同比下降，9家同比增長。

房地產(chǎn)“大佬們”也做出不同的抉擇，恒大宣布全國3月樓盤九折，碧桂園則被爆出來最高裁員50%，“戲精”萬科則激進拿地，成為新年拿地最高房企。

房地產(chǎn)行業(yè)究竟是漲是跌，未來又將何去何從？

恒大全線九折

2月28日上午，多位恒大員工在朋友圈曬出恒大打折消息，稱3月期間，恒大全國所有住宅九折，所有商鋪八折。

圖注：恒大員工曬出的全線九折

此外，恒大員工推薦，可以享受到額外95折。

據(jù)悉，2月27日下午，恒大集團董事局主席許家印召開集團營銷會議，宣布恒大集團將在3月1日至31日一個月間，每周開一次集團全員營銷總結(jié)大會。會議由許家印親自主持，將在會上總結(jié)各單位全員營銷階段排名及相關(guān)工作落實情況，會議現(xiàn)場還會隨機抽取單位一把手做經(jīng)驗分享或檢討總結(jié)。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)啟陽路4號獲悉，在今年2月，恒大曾進行過一輪提收。

所謂提收，是指恒大為購房者提供兩年免息服務(wù)，在此期間，恒大貼息。每年6月及11月，恒大推出“提收”政策，投資者將購房全款提前給恒大，恒大則給予購房者一定優(yōu)惠。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)啟陽路4號注意到，恒大在發(fā)展歷史上，多次采取了降價促銷手段，2018年即推出全國范圍內(nèi)88折活動。

圖注：恒大2018年推出全國樓盤88折

碧桂園最高裁員50%？

在恒大全國打九折的消息傳出時，碧桂園則被曝出裁員。

據(jù)媒體報道，自2月12日開工至今，碧桂園的員工即受“裁員”困擾，有部門裁員幅度至50%。

媒體報道稱，2月20日，碧桂園集團再次專門召開“集團各職能中心架構(gòu)調(diào)整會議”，涉及集團辦公室、成本管理中心、采購中心、數(shù)字化管理中心等九部門。

據(jù)悉，并未參加此次會議的產(chǎn)城發(fā)展事業(yè)部、海外事業(yè)部、設(shè)計管理部等部門均在裁員行列。

對此，碧桂園有關(guān)人士向鳳凰網(wǎng)財經(jīng)啟陽路4號回應(yīng)稱，不知裁員50% 的說法從何而來，此次調(diào)整是對碧桂園總部組織架構(gòu)進行正常優(yōu)化，而非裁員， 所有涉及調(diào)整的人員，原則上職級和薪酬保持不變。

“在當(dāng)前的市場環(huán)境下，精干高效的總部、卓越的人才團隊將成為制勝的關(guān)鍵，我們希望通過持續(xù)推進權(quán)責(zé)下放、精簡業(yè)務(wù)流程及加強內(nèi)部人才培養(yǎng)，全面提升公司綜合競爭力。”碧桂園稱。

碧桂園表示，基于以上原因，對總部組織架構(gòu)進行優(yōu)化調(diào)整，聚焦“總部精干高效”、“成熟區(qū)域大區(qū)化試點”、“成熟城市公司區(qū)域化”三個方面，通過組織優(yōu)化、人員向區(qū)域下沉，從而優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)，為未來的發(fā)展奠定組織基礎(chǔ)和人才基礎(chǔ)。

據(jù)悉， 本次總部組織架構(gòu)調(diào)整聚焦部門職責(zé)/流程的優(yōu)化和權(quán)責(zé)的進一步下放，以提升整體運營效率。

碧桂園還表示，考慮到總部人員整體較為優(yōu)秀，此次組織優(yōu)化遵循“先部門架構(gòu)/權(quán)責(zé)梳理，基于架構(gòu)/授權(quán)需要，逐步人員下沉”的原則， 所有涉及調(diào)整的人員，原則上職級和薪酬保持不變。

而根據(jù)最新公布的官方數(shù)據(jù)，碧桂園全年權(quán)益銷售金額為5019億元，根據(jù)第三方統(tǒng)計機構(gòu)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，碧桂園總銷售額達到7287億元，連續(xù)保持房地產(chǎn)商銷售冠軍地位。

“戲精”萬科搶地

2018年9月高喊活下去的萬科，開年后依然頻繁搶地。

2月28日，佛山公開出讓禪城區(qū)南莊一宗商住用地。最終萬科以底價8.9億元競得這宗地塊，折合樓面價5519元/平方米。據(jù)了解，該地塊出讓面積4.05萬平方米，地塊為商業(yè)商務(wù)用地兼容二類居住用地，容積率≤4.0，規(guī)劃可建計容建筑總面積為16.18萬平方米，折合樓面價5519元/平方米。

這并非萬科開年后首次拿地。2月15日，萬科旗下福州市萬濱房地產(chǎn)有限公司以76.4億元的價格摘得2019-01號排尾紅星地塊，折合樓面價1.22萬元/平方米，創(chuàng)下福州土地拍賣總價紀(jì)錄。

2月14日，青島國土資源和房屋管理局即墨分局拍賣一宗純住宅地塊，地塊編號JY19-3，占地面積約7萬平米(合計約105畝)，最終該地塊由青島潤通銘苑置業(yè)有限公司(萬科)以底價競得，成交總價約3.49億元，成交樓面價3112元/平米。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，隨著房地產(chǎn)市場逐漸進入平穩(wěn)，部分城市出現(xiàn)下調(diào)，大部分城市去化速度放緩，但房地產(chǎn)龍頭企業(yè)拿地的節(jié)奏明顯分化，萬科在1-2月合計拿地283億，成為拿地最高房企。

除了自己出手直接買地，萬科此前還收購?fù)许椖俊?018年10月9日晚，華夏幸福公告，旗下多家全資子公司與萬科簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓及合作協(xié)議》。萬科擬收購華夏幸福旗下涿州公司80%股權(quán)、裕景公司80%股權(quán)、裕達公司80%股權(quán)、廊坊公司80%股權(quán)和霸州公司65%股權(quán)。

根據(jù)公告，前述五家公司持有位于環(huán)京區(qū)域的涿州、大廠、廊坊和霸州市的共10宗土地，均為住宅用地，總用地面積約339338.36平方米。交易的對價約為32.34億元。

在2月底，萬科董事長郁亮與多家媒體進行了交流，再度解釋了萬科的“活下去”。在郁亮看來，“基本盤”是保證萬科“活下去”的關(guān)鍵。從萬科自身的發(fā)展經(jīng)驗來看，從過去到現(xiàn)在，乃至未來10年，開發(fā)業(yè)務(wù)都將是萬科的基本盤，它支持著未來10年萬科主要的收入、利潤和現(xiàn)金流。

郁亮稱，對萬科來說，收斂聚焦，鞏固提升基本盤是公司基于宏觀形勢的判斷所作的必然選擇。

房價卷土重來？

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)啟陽路4號梳理發(fā)現(xiàn)，2019年房地產(chǎn)市場頗不平靜。

2月20日，住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實驗室發(fā)布數(shù)據(jù)稱，根據(jù)住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實驗室最新大數(shù)據(jù)房價指數(shù)（BHPI）監(jiān)測顯示，2019年1月，廊坊燕郊房價環(huán)比上漲5.23%，這是燕郊房價連續(xù)兩個月快速上漲。2018年12月，燕郊房價環(huán)比上漲3.67%，這一漲速是2017年4月當(dāng)?shù)胤績r階段性見頂以來的最高單月漲幅，但很快被今年1月的數(shù)據(jù)刷新。

此外，啟陽路4號走訪多個北京中介門店，數(shù)位中介稱，許多業(yè)主醞釀漲價。此外，南京自媒體曝出“南京房價突破限價”、“南京調(diào)控放松”，引起社會輿論的關(guān)注。

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心2月27日發(fā)布2019年2月《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》，一二線城市短期房價受制于嚴(yán)厲的調(diào)控政策及復(fù)雜多變的外部經(jīng)濟環(huán)境，但潛在的房價上漲壓力猶存。

不過，上市房企的銷售數(shù)據(jù)卻相當(dāng)慘淡。1月份TOP30上市房企銷售金額與面積數(shù)據(jù)中，18家房企銷售金額出現(xiàn)同比下降，12家房企同比增長；21家房企銷售面積出現(xiàn)同比下降，9家同比增長。

克而瑞研究中心發(fā)布的百強房企銷售排行榜顯示，TOP100房企2月單月的整體銷售規(guī)模(操盤金額)較1月環(huán)比下降22.9%，其中TOP51-TOP100房企降幅最大，環(huán)比下滑32.6%。按照可比口徑統(tǒng)計，2月百強銷售額同比下滑11%左右。

值得一提的是，往年熱鬧的回鄉(xiāng)置業(yè)，今年遇冷。據(jù)諸葛找房研究中心的最新調(diào)查報告顯示，近七成人群選擇返鄉(xiāng)置業(yè)，老家省會為置業(yè)首選。未來兩到三年有購房計劃的人群中，近六成人計劃在工作地置業(yè)，回鄉(xiāng)置業(yè)人群占比僅為四分之一。

對于樓市新年后現(xiàn)象，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向鳳凰網(wǎng)財經(jīng)啟陽路4號表示，這些天新聞太多，大部分都是謠言，背后不能掩蓋的是，樓市的確出現(xiàn)了小陽春。

對于樓市出現(xiàn)小陽春的原因，張大偉分析認(rèn)為，首先是市場人為炒作，其次是政策面有所寬松。“過去一年，很多城市房價的確明顯下調(diào)了。而且低迷的成交量下，積蓄了不少需求。最近全國開始出現(xiàn)項目宣布漲價，人為的刺激市場。”張大偉表示。

對于樓市后續(xù)走勢，張大偉認(rèn)為，核心還是看信貸政策的寬松程度，最典型的指標(biāo)是認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)是否會變化，這個政策不變市場波動不會大，這個政策一旦變化，市場將出現(xiàn)明顯反彈。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，目前許多房地產(chǎn)企業(yè)壓力并不小，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在的困難在于三點，第一是高庫存，很多新房庫存積壓的風(fēng)險開始增大；第二是零業(yè)務(wù)，很多企業(yè)現(xiàn)在拿地等環(huán)節(jié)的工作都在放緩；第三是不穩(wěn)定，即員工離職也在增加，這個時候也需要反思激勵約束機制。

“做好過冬的準(zhǔn)備，可能是很多開發(fā)商的心態(tài)。所以在此類節(jié)奏下，相關(guān)人員勢必會調(diào)整。類似調(diào)整，尤其是要剔除一些效率不高、績效表現(xiàn)不好的員工。”嚴(yán)躍進表示，目前房地產(chǎn)企業(yè)采取了許多隱晦的方式優(yōu)化人員。

對于市場的走向，嚴(yán)躍進認(rèn)為，應(yīng)該說近期雖然有一些升溫的現(xiàn)象，但大趨勢還是降溫，預(yù)計到了下半年，市場的交易會有逐漸反彈的機會，即前冷后熱的狀態(tài)。“至少從目前開發(fā)商來說，在拿地、營銷成本預(yù)算、企業(yè)人員招聘等方面是比較悲觀和謹(jǐn)慎的了。”嚴(yán)躍進表示。

編輯：攀西商界網(wǎng)新聞資訊中心